«ВБетон»: дефицит финансирования малоэтажного строительства в России по итогам 2025 года составил 400–450 млрд рублей

По итогам 2025 года совокупный дефицит финансирования в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России оценивается в 400–450 млрд рублей. К такому выводу пришли аналитики инвестиционной платформы «ВБетон».

По данным Росстата, за январь–ноябрь 2025 года в России введено 91,5 млн кв. метров жилья, из которых 59,5 млн кв. метров пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Сегмент ИЖС формирует две трети всего ввода жилья в стране, поэтому возникновение дефицита финансирования в этом секторе создает системные риски для жилищного строительства России в целом.

Ключевым фактором роста дефицита стало начало действия с 1 марта 2025 года Федерального закона №186-ФЗ об обязательном использовании счетов эскроу при строительстве частных домов по договорам подряда. Если раньше застройщики могли сразу использовать ипотечные деньги клиентов для строительства, то теперь средства заморожены на эскроу-счетах до момента сдачи дома. На весь период стройки застройщикам необходим собственный оборотный капитал. Дополнительное давление создали высокие процентные ставки и ужесточение требований банков к подрядчикам.

Чтобы оценить масштаб нехватки средств, аналитики «ВБетон» использовали данные об объемах ипотечного кредитования на ИЖС и банковского финансирования застройщиков. По данным Департамента статистики ЦБ РФ, в 2024 году россияне получили 617 млрд рублей ипотечных кредитов на строительство индивидуальных домов. С учетом средней рентабельности застройщиков в 10%, реальная себестоимость строительства составила 555 млрд рублей. При этом, в 2025 году банки выдали застройщикам возобновляемых кредитных линий всего на 90 млрд рублей. Таким образом с учетом оборачиваемости средств в строительном сезоне годовой дефицит в 2025 году можно оценить в 400–450 млрд рублей.

Остроту проблемы подтвердил опрос участников рынка, проведённый платформой «ВБетон» совместно с Федерацией ИЖС в конце 2025 года. Федерация ИЖС — первое в России отраслевое объединение профессионалов частного домостроения, включающее более 300 ведущих застройщиков. В исследовании приняли участие 34 компании — члены федерации из 14 регионов России.

Главным вызовом 2025 года 35% застройщиков назвали сложности с получением финансирования и высокие процентные ставки. На втором месте — длительные сроки согласования и бюрократические барьеры (29%), на третьем — непредсказуемый рост цен на материалы и оборудование (27%). Дефицит квалифицированных кадров выделили 9% участников.

Последствия нехватки финансирования критичны: 41% застройщиков были вынуждены отказывать клиентам в заключении договоров из-за нехватки средств, ещё 41% работали без финансового резерва «от сделки к сделке». Лишь у 18% компаний денег было больше, чем поступающих заказов.

В поисках альтернативных источников финансирования застройщики обращались к разным инструментам, значительно увеличив инвестиции от частных лиц. По данным опроса, 50% компаний привлекали средства частных инвесторов, 47% — банковские кредиты, 3% — краудлендинговые платформы.

Привлечение частных инвестиций вне регулируемых платформ создает риски. Для застройщиков — это юридическая уязвимость сделок, для инвесторов — отсутствие правовой защиты их средств. Банк России усиливает контроль за таким привлечением средств и активно выявляет нелегальных операторов. С июля 2025 года регулятор ведет реестр организаций с признаками незаконной деятельности, в котором уже более 49 компаний. Альтернативой рискованному привлечению средств становятся лицензированные краудлендинговые платформы, работающие под надзором Банка России и обеспечивающие защиту прав всех участников сделки.

«Сегодня только около 5% всех частных инвестиций проходит через лицензированные краудлендинговые платформы. Но рынок движется к цивилизованным формам привлечения капитала и в ближайшие 5-7 лет доля регулируемых платформ может вырасти до 30%. Конечно, это не заменит банковское кредитование, но поможет закрыть часть дефицита оборотного капитала и снизить зависимость отрасли от одного источника. Для застройщиков это откроет доступ к прозрачному и защищенному каналу финансирования. Что в свою очередь позволит реализовать больше проектов и удовлетворить растущий спрос на загородное жилье», — отмечает Иван Тягунов, основатель краудлендинговой платформы «ВБетон».

О компании

«ВБетон» — лицензированная платформа коллективных инвестиций в недвижимость (краудлендинг), включённая в реестр Банка России. Является членом Федерации ИЖС и Ассоциации инвестиционных платформ. Через платформу профинансированы проекты в сфере загородного домостроения, редевелопмента коммерческой недвижимости и бизнес-займов на сумму более 1 млрд рублей.